来源：地产深度报道（id：re_report），作者：张志峰，刘天天。
厦门是一座去了就不想回的城市。
这是许多去过厦门工作或旅游的人的共识。
心烦的时候 ，你可以静静地坐在鼓浪屿的小咖啡店里发呆；
想浪漫的时候，你可以牵着恋人的手，沿着绵延海岸线漫步。
即使要健身，你也可以沿着蔚蓝色的海岸线，想去哪便游到哪。
宁静、悠闲和惬意是厦门的本色。
然而，这两天，宁静的鹭岛却因一篇《厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！》的文章被推向风口浪尖，对于厦门房价走势的担心和揣测如涌而来。
这座美丽城市的房价究竟怎么了，无疑成了当下最热的话题。
一叶落而知天下秋。厦门真实的房价，或许映衬了中国房地产行业整体情况的一角。
为此，《国际金融报》记者亲赴鹭岛厦门，一探究竟。
“如果价格真的崩了，我还会在（这儿）上班吗？”厦门本地中介张硕（化名，下同）不答反问。在张硕看来，外界有关厦门房价“暴跌崩盘”的传闻仅是基于个别跌幅较大的房源作出的判断。
在《国际金融报》记者实地走访厦门的这几天，不少中介从业人士均对记者表示，厦门一手房岛内外房价与2015年相比，已涨了一倍多，目前未见“贱卖”征兆，仅是开发商“赚多赚少”的问题。
值得注意的是，厦门二手房价格确实稍有回落，但回落幅度较大的主要还是那些非学区划片、位置偏远、楼龄10年以上或户型布局不合理的“次”房源。
1. 跌价从“次品”开始
“像前埔和湖里区域的部分房价就是跟风炒起来的，所以跌幅较大可以看作是市场的理性回归。”中介李峰承认二手房有议价空间加大的趋势。但李峰坦言，周边配套相对成熟，尤其是名校周边的学区房，即使是“老破小”，二手房价格也可达8万元/平方米以上，高于岛内中高端盘的一手房均价，议价空间相对也要小得多。
“思北（思明区北部）这块的二手房降温现象不是很明显。”在厦门岛内老城区某中介供职的汪盛向《国际金融报》记者表示，中山公园附近一带的房子鉴于学区较好，保值空间大，很多购房者出于孩子读书的考虑，早就排队等候，所以房价即便下降1000元/平方米—2000元/平方米也是属于市场正常周期性波动，“并不会对总房款产生很大影响”。
《国际金融报》记者注意到，该中介橱窗外挂的某一26平方米、楼龄约为10年的“故宫裕景”房源，每平方米均价竟达到9万元以上。
对此，汪盛表示，这种类型的“蜗居”其实就是为了挂个户口读书，实际上周边大多二手房均价都在7万元左右。
“我们目前主要推荐给客户的是源昌国际城。”汪盛对《国际金融报》记者表示，该房源处于思明区较为中心的地带，交通四通八达，又属于大同小学的学区房，所以性价比较高。
汪盛口中的“优惠价”为6.5万元/平方米左右，但该类房源装修简单且以低层为主。
处于厦门“富人区”五缘湾片区的恒禾七尚，目前二手房均价也在8万元/平方米左右，其中，价格最低的一套单价也要7万元/平方米。销售人员对《国际金融报》记者表示：“价格还可以谈，但因为该楼盘属于豪宅，资源稀少，所以价格并不会大幅度下跌。”
资质好或带刚需性质的房源似乎并没有“促销大减价”的意思。
事实上，根据国家统计局发布的最新数据，截至今年6月份，厦门二手房住宅销售价格虽说已经环比连续下降15个月，但自今年1月起，该指数每月跌幅分别为0.8%、0.6%、0.5%、0.4%、0.2%、0.1%，跌幅已有收窄之势。
相反，曾被投机客哄抢的“热门”小区，目前挂牌数较多，议价空间也更大，一些房东因资金周转等个人需求一改此前的惜售态度，愿意让利抛售。
“像湖心岛外围区域的世茂湖滨首府150平方米—160平方米的二手房，目前单价一般在6.3万元—6.5万元左右，其中，有些房源每平方米价格折让7000元—8000元，主要看户型和楼层。”李峰向《国际金融报》记者展示的这套“打折”后为6.3万元/平方米的房源，从布局上看，不仅整套房子南北并不通透，客厅和厨房被墙分割成两个独立房间，较为“别扭”，且房子已经出售多年，现在还是毛坯。
李峰透露，当时买入世茂湖滨的许多业主名下都有其他房产，置业多为投资用途，故目前小区入住率还不到30%，挂牌出售的房源较多。产品竞争加大、稀缺性减少或一定程度上导致该小区房价下降。不过，李峰直言，目前房价回落更多是将此前的泡沫挤出。
“当时世茂业主的心理价位普遍都要比同区域均价高3000元/平方米—4000元/平方米，所以回落得多也是房价趋于合理化的表现。毕竟2016年世贸的价格才3.2万元/平方米。再往前一些，2012年，1.1万元/平方米就能买到精装。”
2. 岛内一手房高位维稳
相比二手房的浮动，因从2014年起，岛内思明区和湖里区均未再有住宅土地出让，这使得岛内现有的新房“物以稀为贵”，新开商品房价格在经历了前几年的大涨之后，如今多数在7万元/平方米上下徘徊，趋于稳定。
处于会展中心地带的“华尔顿1275”于8月3日下午刚加推100多套房源，均价在6.5万元/平方米—7.5万元/平方米左右。以位于13层、面积在195平方米左右的房源为例，今年5月其开盘价格为6.5万元/平方米，仅三个月后，“华尔顿1275”同样楼层，面积相似的房源开盘价上涨至6.7万元/平方米，不过楼栋相对位置，在采光和视野方面要优于前者。
“一手房备案价压得已经很低了，开发商本来预期的均价至少在7万元/平方米—8万元/平方米之间，所以我们目前的价格已算便宜，应该不会跌。” 虽然华尔顿售楼处销售人员俞明（化名）对其房价的未来显得“信心满满”，但《国际金融报》记者注意到，销售大厅里前来看房的客人寥寥可数，5月开盘的楼盘至今还有余留。
房子长期未“售罄”或是因为华尔顿的户型大小均在170平方米以上，导致总价过千万，而这并非是普通工薪家庭和刚需家庭喜欢且能负担得起的。此外，有购房者表示，由于近期厦门房价浮动的传言颇多，不得不谨慎对待，持观望态势。
8月4日，华尔顿1275开盘现场
克而瑞数据显示，截至2018年6月底，厦门144平方米以上的商品住宅及高端产品的去化周期均超过29个月，库存压力较大。
事实上，今年上半年，厦门岛内推出的房源多数为大面积户型，均价在6.5万元/平方米以上。
“现在推出的房源都是早规划好的，或受土地成本的影响，开发商只得推高端盘。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“这些楼盘即使降价了也买不起。”不少厦门当地的置业者对于总价在一千万上下的房子只能“隔岸相望”，遂将置业版图从岛内迁至岛外。
3. 岛外加推
据厦门市国土资源与房产管理局发布的报告，2018年上半年，厦门商品住宅批准预售面积54万平方米，其中岛内仅占全市总量的10%，其余供应量均在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区、翔安区。
那么，岛外新推房源的大量入市是否会影响岛外房价？
“某些地产商为了回款，确实会低价入市，但是基本原则是，不会赔钱卖房子，我们的房子基本是开盘清盘。”某开发商销售人员对《国际金融报》记者表示，其所在公司投资开发的项目基本都在厦门岛外，目前并没有降价出售。
8月4日，《国际金融报》记者以购房者的身份走访了位于同安区的一个新盘——融信铂悦湾。
融信铂悦湾本次主推86平方米3房和118平方米4房，均价约3.3万元/平方米，均为复式设计。
“房子现在很热销，因为限价政策，目前新开的房源都是在拿‘面粉价’出售‘面包’。”销售人员张璐对《国际金融报》记者表示，“该块土地2016年楼面价在2.38万元/平方米，这次3.1万元/平方米—3.4万元/平方米的销售价格是按照产权价格来算，如算上赠送的30多平方米，得房率接近100%，实际销售价格才2.36万元/平方米，是贴着成本卖。”
值得注意的是，融信似乎有些急着要卖出手头上的存货。
在《国际金融报》记者坦言现在手上资金有些紧张，无法立刻凑足三成首付款时，销售人员称：“没关系的，我们这里现在还有最后20个首付分期的名额，你现在办理的话只需要付一成首付，剩余两成首付可以在一年内付清。”
对此，有业内分析人士指出，一方面，首付分期的做法在全国大多数城市是被明令禁止的，因为它是一种变相的“加杠杆”，无论是对于投资客，还是自住购房者来说，都会在很大程度上加重自己的经济负担和还款风险。另一方面，从企业角度来看，类似这种去库存的处理方式，也在一定程度上变相体现了厦门房地产市场的不稳定性。
“以前市场行情不好的时候就出现过这种首付分期的现象。”中原地产市场分析师卢文曦对《国际金融报》记者表示。
事实上，多名厦门本地的置业者向记者反映，岛外各区目前一手房价格较为稳定，二手房则有小幅下跌的趋势。
来自厦门市国土资源与房产管理局的数据显示，上半年岛外二手住宅交易萎缩至3110套，同比减少78%，交易面积31.1万平方米，同比减少161%。购房者多持观望态度，悬而不决的市场情绪或是导致二手房价格下降的主要因素之一。
来自安居客的资料显示，截至8月7日，厦门海沧区和同安区8月二手房均价分别为3.1万元/平方米、2万元/平方米，环比分别下跌5.61%、3.93%，同比分别下跌13.67%、6.32%。翔安区和集美区8月二手房交易均价分别为2.6万元/平方米和3万元/平方米，虽分别环比小幅上涨3.72%和 0.76%，但较上年同比相比，房价依旧下跌9.04%和3.5%。
值得注意的是，价格跌幅最大的同安区和海沧区2018年上半年商品住宅销量同比下降幅度最大，分别下滑73%和55%。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，总体来说，厦门房价近年来上涨态势比较明显，当前市场确实降温。但此类降温应该理解为政策调控是有效的，而不是说市场过度疲软了。下半年房价调控的逻辑是清晰的，即坚持稳定的态势。尤其是对于暴跌和暴涨会采取更为严厉的态度。
4. 岛内外价格天差地别
看到这里，读者也许会生疑：厦门岛内、岛外不过隔了一座跨海大桥，为何房价竟相差一倍以上？
所谓岛内，即厦门本岛，又叫鹭岛；而岛外，指的就是与本岛隔海相望的陆地部分，与福建漳州市、泉州市等地相邻。
厦门本身的定位就是一个不折不扣的旅游城市。
2017年，厦门市的gdp约为4351.18亿元，其中，第三产业增加值占比57.8%。厦门市统计局调查报告显示，2017年全年厦门市旅游总收入1168.52亿元，且涨势迅猛。
而在地理位置上，厦门最优质的旅游资源，也大多集中在厦门本岛（即岛内）及周边岛屿。
因此，厦门房价最贵的住宅非环岛海景房莫属，尤其是一些位置好、品质高的海景别墅，近年来单价已飙升至15万元以上。
其实不只是海滩，就连岛内其他区域，也是超高层住宅林立，即使位于厦门岛的内部，一些高层住宅内，仍然可以远眺海景，单价依然可以高达7万至8万元。
5. “都在岛内工作，有钱谁买岛外？”
除了景观和旅游资源之外，厦门市主要的工作机会大多来自于岛内。
作为老城区，也是市政府的所在地，诸如火车站、飞机场、会展中心、双子塔、中华城等地标性建筑，以及厦门目前主要商业综合体、学校、医院等比较优质的相关生活配套资源也大多集中在岛内。
与之相反，《国际金融报》记者从岛内中山公园附近出发，分别驱车穿越跨海大桥到达岛外北部同安区及西部海沧区中心位置，单程大约需要花费一小时（周六下午，部分路段拥堵），时间成本较高。与此同时，在行驶过程中，记者发现过了滨海区域之后，周边大多还是以农田、村庄等居多，商业项目和生活配套设施十分少见，与岛内的都市感差之甚远。
李燕自大学毕业至今，在厦门已经工作了8年，在被问及准备在哪里置业时，她直言：“要再等两年看资金情况再定，岛外房价虽然便宜，但位置太偏了，大多数人在岛内工作，有钱谁愿意去岛外买房？”
厦门市统计局调查报告显示，位于岛内的思明区和湖里区，2017年gdp约为2275.93亿元，占厦门gdp总额的一半以上，而这两个区的总面积仅占整个厦门的8.3%，经济集中度可见一斑。
不过，从具体规划来看，由于岛内面积有限，目前新房项目也在逐步减少，而岛外的几个区域，无论是住宅，还是商业、医疗、教育等方面的配套都在逐步加强和完善，未来的经济中心或许会向岛外迁移。
6. 这几年的“主旋律”
无论岛内岛外，厦门本地中介均表示，这几年房价都是成倍地涨。
“我2...